Cara Mohon LPPSA: Panduan Langkah demi Langkah untuk Penjawat Awam

Memohon LPPSA buat kali pertama memang mengelirukan. Ada portal, ada Smart Kira, ada borang yang perlu dicop pejabat, ada JPPH, dan ada peguam. Ramai pemohon tidak pasti yang mana perlu dibuat dahulu.

Panduan ini menyusun semuanya mengikut turutan yang sebenarnya berlaku, daripada menyemak kelayakan sehingga menerima tawaran pembiayaan. Langkah teras dan dokumen daripada pejabat adalah sama bagi ketujuh-tujuh jenis pembiayaan LPPSA. Yang berbeza hanyalah perjanjian dan dokumen hartanah, jadi bahagian itu ditunjukkan dalam jadual berasingan supaya anda boleh terus ke panduan jenis yang berkaitan dengan anda.

Contoh dalam panduan ini menggunakan pembelian rumah siap atau rumah subsale (Jenis 1) kerana itu laluan paling biasa bagi pembeli rumah pertama.

Adakah anda layak memohon LPPSA?

Sebelum melangkah lebih jauh, pastikan anda memenuhi syarat asas pemohon. Menurut Pekeliling Pembiayaan Perumahan LPPSA yang berkuat kuasa, pemohon mestilah:

• warganegara Malaysia;
• pegawai tetap yang sedang berkhidmat;
• telah berkhidmat sekurang-kurangnya satu tahun dan telah disahkan dalam jawatan; dan
• bukan seorang bankrap, bukan penghutang penghakiman dan tidak sedang dikenakan tindakan tatatertib bagi tujuan buang kerja.

Kategori yang layak termasuk anggota perkhidmatan awam, polis, tentera, serta pekerja badan berkanun dan pihak berkuasa tempatan. Ada dua kumpulan yang sering terkeliru:

• Pegawai kontrak tidak layak memohon.
• Pegawai yang belum disahkan jawatan juga belum layak, walaupun sudah berkhidmat lebih setahun. Surat pengesahan jawatan ialah dokumen wajib.

Jika majikan anda (contohnya kerajaan negeri, badan berkanun atau PBT tertentu) mempunyai skim pembiayaan perumahan sendiri, anda mungkin perlu menggunakan skim tersebut dan bukan LPPSA. Pastikan perkara ini dengan bahagian sumber manusia sebelum memulakan permohonan.

Permohonan juga mesti diterima oleh LPPSA sebelum tarikh anda bersara atau tamat perkhidmatan.

Berapa yang boleh dipinjam?

Dua had digunakan. Bagi pembiayaan pertama, ansuran bulanan tidak boleh melebihi 60% daripada pendapatan bersih, dan jumlah hutang tidak boleh melebihi 80% daripada pendapatan bersih. LPPSA mengambil kira had yang lebih rendah antara kedua-duanya. Pendapatan bersih di sini bermaksud gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira, ditolak potongan wajib seperti KWSP, PERKESO dan cukai pendapatan.

Perkara yang paling penting difahami: amaun yang diluluskan ialah amaun paling rendah antara empat angka berikut:

1. harga rumah dalam SPA;
2. nilaian JPPH;
3. amaun yang anda mohon; dan
4. kelayakan maksimum anda.

Ini bermakna kelayakan yang tinggi tidak menjamin anda mendapat pembiayaan penuh. Jika nilaian JPPH lebih rendah daripada harga jualan, amaun yang dibiayai akan mengikut nilaian JPPH.

Setiap pemohon boleh menikmati pembiayaan LPPSA sebanyak dua kali, tertakluk kepada syarat. Permohonan bersama juga dibenarkan bagi pasangan suami isteri atau ibu bapa dan anak. Kedua-dua topik ini mempunyai syarat tersendiri dan tidak dihuraikan dalam panduan ini.

Belum pilih rumah? Mulakan dengan tiga perkara ini

Anda boleh mula bersedia sebelum menemui rumah. Namun, anda belum boleh menghantar permohonan lengkap kerana LPPSA memerlukan butiran rumah, iaitu draf SPA, salinan hakmilik dan bukti penilaian JPPH. Sementara mencari rumah, selesaikan tiga perkara ini dahulu.

1. Kira anggaran kelayakan di Smart Kira

Berdasarkan semakan kami dengan LPPSA pada Oktober 2026, kiraan kelayakan kini dibuat melalui Smart Kira LPPSA, dan bukan lagi melalui kalkulator dalam portal LMS.

Sediakan slip gaji terkini kerana kebanyakan angka diambil terus daripadanya:

• gaji pokok;
• setiap elaun tetap (contohnya imbuhan tetap perumahan, imbuhan tetap khidmat awam, bantuan sara hidup);
• potongan wajib (KWSP, PERKESO, cukai pendapatan);
• potongan lain yang tertera pada slip gaji; dan
• skim persaraan anda, sama ada pencen atau KWSP.

Smart Kira mempunyai tiga bahagian: maklumat pemohon, maklumat permohonan dan rumusan. Ada juga pilihan untuk memasukkan yuran guaman ke dalam jumlah pembiayaan.

Catat empat angka daripada rumusan: jumlah kelayakan pembiayaan maksimum, jumlah hartanah maksimum, tempoh pembiayaan maksimum dan ansuran bulanan maksimum. Angka jumlah hartanah maksimum paling berguna untuk menetapkan julat harga rumah yang anda cari, kerana jumlah kelayakan maksimum turut merangkumi yuran guaman dan insurans.

Ingat, Smart Kira hanya memberi anggaran awal. Kelulusan muktamad tetap ditentukan oleh LPPSA selepas permohonan disemak.

2. Daftar ID di Portal Permohonan LPPSA

Permohonan dibuat melalui Portal Permohonan Pembiayaan LPPSA. Pemohon kali pertama perlu mendaftar ID dengan nombor kad pengenalan, nombor telefon bimbit (untuk kod OTP) dan e-mel peribadi. Akaun disahkan melalui e-mel dan OTP.

Selepas itu, lengkapkan profil: alamat kediaman, maklumat sekurang-kurangnya seorang waris yang boleh dihubungi dan maklumat tempat bertugas. Lebih baik bahagian ini diselesaikan sekarang, kerana tiada sebab untuk menangguhkannya sehingga rumah sudah dijumpai.

Jika tersekat: jika sistem memaklumkan bahawa ID, nombor telefon atau e-mel anda telah digunakan, buat aduan melalui e-Tiket LPPSA atau hubungi talian LPPSA di 03-8880 1600.

3. Mulakan urusan dokumen dengan pejabat

Dokumen daripada pejabat biasanya mengambil masa paling lama kerana bergantung pada orang lain. Maklumkan kepada pegawai sumber manusia atau unit perkhidmatan di jabatan anda bahawa anda akan memohon LPPSA. Senarai penuh dokumen yang diperlukan ada dalam bahagian Dokumen daripada pejabat di bawah.

Kenal pasti jenis pembiayaan anda

LPPSA menawarkan tujuh jenis pembiayaan. Jenis yang anda pilih menentukan perjanjian yang perlu disediakan dan dokumen hartanah yang perlu dikumpul. Langkah-langkah lain dalam panduan ini kekal sama.

Huraian setiap jenis ada dalam panduan jenis pembiayaan LPPSA. Senarai dokumen rasmi bagi setiap jenis boleh dimuat turun di halaman Panduan Permohonan Pembiayaan LPPSA.

Langkah memohon LPPSA selepas rumah dikenal pasti

Langkah 1: Persetujuan harga dan draf SPA

Setelah anda dan penjual bersetuju secara lisan tentang harga rumah, langkah seterusnya ialah menyediakan draf SPA. Dalam urusan yang kami kendalikan, peguam menyediakan draf ini, kemudian kedua-dua pihak menyemaknya. Apabila draf itu sudah dipersetujui, permohonan LPPSA dibuat menggunakan draf SPA tersebut.

Jadi untuk soalan "tandatangan SPA dahulu atau mohon LPPSA dahulu?", jawapannya ialah anda tidak perlu menunggu SPA ditandatangani untuk memohon. Senarai semak LPPSA menerima salinan SPA atau draf SPA.

Namun, draf itu mesti lengkap. LPPSA memerlukan draf SPA yang menyatakan:

• jenis hartanah;
• nombor unit atau petak;
• nombor hakmilik;
• harga hartanah; dan
• alamat hartanah serta harga lot parkir, jika berkenaan.

Sebelum ke langkah seterusnya: pastikan butiran dalam draf SPA sama dengan butiran dalam geran atau carian hakmilik. Perbezaan nombor lot atau nombor hakmilik boleh menyebabkan permohonan dipersoalkan.

Langkah 2: Dapatkan dokumen rumah daripada penjual

Bagi rumah siap (Jenis 1), dokumen hartanah yang diwajibkan termasuk:

• salinan hakmilik atau carian hakmilik yang bertarikh dalam tempoh 12 bulan dari tarikh permohonan dan masih sah semasa kelulusan dibuat; dan
• penyata baki hutang daripada bank penjual, jika rumah masih bergadai. Penyata ini juga mesti masih berkuat kuasa semasa kelulusan.

Untuk rumah yang masih bergadai, ada satu semakan penting: harga dalam SPA mesti sama atau lebih tinggi daripada baki hutang penjual. Jika baki hutang lebih tinggi daripada harga jualan, LPPSA tidak akan meluluskan permohonan tersebut. Perkara ini perlu diselesaikan dengan penjual sebelum permohonan dihantar.

Selain itu, sebuah rumah hanya layak dibiayai jika:

• hartanah bebas daripada bebanan atau kaveat yang menghalangnya digadaikan kepada LPPSA;
• kebenaran Pihak Berkuasa Negeri untuk pindah milik dan gadaian telah diperoleh, jika geran mempunyai sekatan kepentingan (baca sekatan kepentingan dalam geran); dan
• tempoh pajakan masih berbaki sekurang-kurangnya 10 tahun selepas pembiayaan selesai dibayar, bagi tanah pajakan.

Ada keadaan yang memerlukan dokumen tambahan, contohnya pemilik telah meninggal dunia, hartanah dibeli melalui lelongan atau rumah yang belum mempunyai hakmilik individu atau strata. Keperluan lengkap bagi setiap keadaan tersenarai dalam senarai semak rasmi Jenis 1.

Jika tersekat: penjual mungkin tidak menyimpan salinan geran, atau gerannya masih dipegang bank. Peguam boleh membuat carian hakmilik di pejabat tanah bagi mendapatkan butiran yang diperlukan.

Langkah 3: Kemukakan borang penilaian kepada JPPH

LPPSA hanya memproses permohonan rumah siap selepas Laporan Nilaian lengkap daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) diterima. Oleh itu, langkah ini perlu dimulakan awal.

Gunakan Borang 1: Permohonan Laporan Penilaian. Borang ini dialamatkan kepada Pengarah Penilaian Negeri atau Penilai Daerah, dan memerlukan:

• butiran anda dan pejabat anda;
• butiran hartanah, iaitu nombor hakmilik, nombor lot, mukim, daerah dan negeri;
• tandatangan anda, serta tandatangan dan cop Ketua Jabatan; dan
• lampiran: draf SPA, salinan hakmilik dan pelan lantai (jika berkenaan).

Simpan bukti penerimaan borang daripada JPPH. Bukti ini ialah dokumen wajib dalam permohonan LPPSA.

Keperluan penilaian JPPH berbeza mengikut jenis. Contohnya, bagi rumah dalam pembinaan daripada pemaju (Jenis 3), penilaian JPPH hanya diperlukan dalam keadaan tertentu. Semak senarai semak jenis anda.

Langkah 4: Pilih peguam panel LPPSA dan dapatkan sebut harga

LPPSA mewajibkan setiap pemohon melantik peguam bagi mengurus dokumen pembiayaan, cagaran hartanah dan urusan pemegang pertaruhan. Peguam panel LPPSA ini dirujuk sebagai peguam dokumentasi dalam urusan dokumen pembiayaan. Untuk SPA, anda bebas memilih mana-mana peguam.

Pemilihan peguam panel LPPSA dibuat semasa mengisi borang permohonan di portal. Pemohon memilih firma bagi pilihan pertama (wajib) hingga pilihan ketiga. Oleh sebab itu, anda perlu mengenal pasti firma pilihan anda sebelum mula mengisi borang.

Jika anda mahu yuran guaman dokumentasi dimasukkan ke dalam jumlah pembiayaan, dapatkan sebut harga yuran guaman mengikut templat LPPSA dan sertakan bersama permohonan. Sebut harga ini mesti mengandungi nama, nombor kad pengenalan dan butiran hartanah anda. Templatnya boleh dimuat turun di halaman Borang Sokongan Permohonan Pembiayaan.

Untuk memilih firma, panduan cara memilih peguam LPPSA menerangkan perkara yang patut disemak. Anda juga boleh melihat skop khidmat peguam LPPSA kami.

Langkah 5: Isi permohonan di portal

Log masuk ke portal dan pilih permohonan individu atau permohonan bersama. Borang permohonan dibahagikan kepada enam bahagian:

1. Maklumat awal pembiayaan: skim pembiayaan (konvensional atau Islam), jenis pembiayaan, butiran projek atau penjual, harga dalam perjanjian dan pilihan peguam panel LPPSA.
2. Maklumat perkhidmatan: jenis dan kategori perkhidmatan, gred, tarikh lantikan, tarikh disahkan jawatan dan skim persaraan.
3. Pendapatan dan komitmen: kod pusat pembayar gaji, nombor gaji, gaji pokok, elaun tetap dan potongan. Isi tepat seperti yang tertera pada slip gaji.
4. Maklumat pembiayaan: amaun yang dimohon, yuran guaman (jika dibiayai) dan tempoh bayaran balik. Kelayakan maksimum anda dipaparkan di bahagian ini.
5. Pemilihan insurans atau takaful: perlindungan gadai janji (MRTA/MRTT) dan perlindungan pemilikan rumah kediaman (LTHO) adalah wajib dan dipilih daripada panel LPPSA.
6. Pengesahan: semakan akhir sebelum permohonan dihantar.

Dua pilihan dalam borang ini tidak boleh diubah kemudian:

• skim pembiayaan (konvensional atau Islam) tidak boleh ditukar selepas permohonan diluluskan; dan
• panel insurans atau takaful tidak boleh ditukar selepas anda membuat pra-penerimaan tawaran.

Jika tersilap: jika terdapat kesilapan pada maklumat hartanah, anda boleh membatalkan permohonan dan mengisi semula permohonan baharu, tetapi hanya sebelum permohonan dihantar. Jadi, semak bahagian pengesahan dengan teliti.

Langkah 6: Cetak, dapatkan cop Ketua Jabatan dan hantar

Selepas permohonan dihantar secara atas talian, portal akan memaparkan senarai dokumen yang perlu diserahkan. Cetak senarai itu dan borang permohonan.

Borang permohonan yang dicetak perlu mengandungi:

• tandatangan anda; dan
• nama, jawatan, tandatangan dan cop rasmi Ketua Jabatan.

Susun dokumen mengikut aturan dalam senarai semak jenis pembiayaan anda, dan sertakan senarai semak yang telah ditanda. Borang dan dokumen sokongan yang lengkap dikemukakan kepada LPPSA melalui Ketua Jabatan.

Sebelum menyerahkan: semak dokumen satu per satu berdasarkan senarai semak. LPPSA menyatakan dengan jelas bahawa permohonan yang tidak lengkap boleh menyebabkan kelewatan semakan atau permohonan ditolak.

Langkah 7: Pantau status dan terima tawaran

Semak status permohonan melalui menu Inkuiri Status → Permohonan Pembiayaan di portal. LPPSA berhak meminta dokumen tambahan, jadi pastikan telefon dan e-mel anda aktif.

Jika permohonan diluluskan, anda akan dimaklumkan melalui portal dan dibawa ke halaman Pra-Persetujuan Tawaran. Di sini anda boleh menerima atau menolak tawaran.

Sebelum menerima tawaran, semak amaun yang diluluskan. Rayuan terhadap amaun pembiayaan hanya boleh dibuat sebelum anda menerima tawaran.

Selepas menerima tawaran, serahkan surat tawaran (LO) asal beserta Memorandum Penerimaan yang lengkap kepada peguam panel LPPSA dalam tempoh 30 hari bekerja dari tarikh surat kelulusan. Peguam akan meneruskan urusan dokumen pembiayaan, cagaran dan pengeluaran wang.

Dokumen daripada pejabat anda

Dokumen di bawah diperlukan bagi semua jenis pembiayaan. Senaraikan semuanya dan berikan kepada pegawai di jabatan anda dalam satu permintaan supaya tidak perlu berulang-alik.

Surat Pengesahan Ketua Jabatan ialah dokumen yang paling kerap menyebabkan kelewatan. Pejabat perlu menggunakan templat rasmi LPPSA, dan surat itu mesti mengandungi:

• nombor rujukan dan tarikh surat;
• nama, nombor kad pengenalan dan taraf perkahwinan anda;
• gred jawatan, tarikh lantikan, tarikh disahkan jawatan dan tarikh anggaran pencen;
• skim perkhidmatan, sama ada pencen atau KWSP; dan
• tandatangan, nama, jawatan dan cop rasmi Ketua Jabatan.

Jika surat ditandatangani oleh pegawai yang diberi kuasa bagi pihak Ketua Jabatan, sertakan salinan surat penurunan kuasa.

Anda mungkin juga memerlukan dokumen tambahan berikut daripada pejabat, bergantung pada keadaan anda:

• Pengiraan anggaran pencen yang disahkan Ketua Jabatan, jika anda berumur 55 tahun ke atas atau baki perkhidmatan anda lima tahun atau kurang sebelum tarikh pencen.
• Surat pengesahan jawatan berpencen, jika anda memilih skim pencen tetapi slip gaji masih menunjukkan potongan KWSP.
• Surat lantikan atau surat pengesahan jawatan, jika agensi anda tidak tersenarai sebagai agensi layak atau anda sedang dalam peminjaman atau pertukaran sementara.
• Borang Pengesahan Kelayakan Agensi, jika anda berkhidmat dengan kerajaan negeri, badan berkanun atau PBT yang tidak mempunyai skim pembiayaan perumahan sendiri.

Selain dokumen daripada pejabat, anda juga perlu menyediakan dua salinan kad pengenalan. Bagi permohonan bersama, sediakan juga salinan sijil nikah atau sijil kelahiran.

Deposit, tempahan dan apa berlaku selepas keputusan LPPSA

Ramai pembeli bimbang tentang wang yang sudah dibayar kepada penjual. Dalam urusan jual beli yang kami kendalikan, terma lazimnya begini:

Terma sebenar bagi urusan anda bergantung pada apa yang dinyatakan dalam dokumen tempahan dan SPA. Sebelum membayar, pastikan syarat pemulangan dan syarat deposit hangus ditulis dengan jelas. Jangan bergantung pada janji lisan.

Senario kedua (amaun rendah) adalah sebab utama untuk menyemak kelayakan di Smart Kira lebih awal dan memilih rumah dalam julat jumlah hartanah maksimum anda. Ingat juga bahawa nilaian JPPH boleh lebih rendah daripada harga jualan.

Sudah bayar tempahan, tetapi dokumen belum lengkap?

Keadaan ini biasa berlaku dan masih boleh diuruskan. Buat perkara berikut mengikut turutan:

1. Simpan bukti bayaran. Simpan resit, borang tempahan dan semua mesej dengan penjual atau ejen.
2. Dapatkan syarat bayaran secara bertulis. Jika resit atau borang tempahan tidak menyatakan apa berlaku kepada wang itu jika LPPSA tidak lulus, minta penjual atau ejen nyatakannya secara bertulis. Kemudian, pastikan syarat itu dimasukkan dalam draf SPA.
3. Minta dokumen rumah yang masih kurang. Contohnya salinan geran dan penyata baki hutang jika rumah masih bergadai. Tanpa dokumen ini, draf SPA dan Borang 1 JPPH belum boleh disediakan.
4. Bandingkan harga dengan baki hutang penjual. Jika baki hutang lebih tinggi daripada harga yang dipersetujui, maklumkan kepada penjual segera.
5. Mulakan urusan dokumen pejabat dan Smart Kira jika belum dibuat. Kedua-duanya tidak bergantung pada penjual.

Jika anda sudah berada pada peringkat ini dan mahu dokumen anda disemak, kami boleh membantu menyemak kelayakan LPPSA anda, memberi panduan mengisi portal dan menyediakan sebut harga guaman mengikut format LPPSA. WhatsApp kami dengan maklumat jenis pembiayaan, harga rumah dan dokumen yang sudah ada.

Kos: apa yang LPPSA biayai dan apa yang tidak

Selain harga rumah, jumlah pembiayaan LPPSA boleh merangkumi premium insurans atau takaful MRTA/MRTT dan LTHO, serta yuran guaman bagi penyediaan dokumen pembiayaan. Yuran guaman yang dibiayai ini turut diambil kira dalam had kelayakan anda.

Menurut FAQ Yuran Guaman LPPSA, kos berikut tidak dibiayai dan perlu dibayar sendiri:

• yuran guaman urusan jual beli (SPA);
• kos pindah milik (Memorandum of Transfer);
• kaveat;
• duti setem; dan
• surat akuan sumpah (statutory declaration).

Memasukkan yuran guaman dokumentasi ke dalam pembiayaan adalah pilihan. Anda boleh membayarnya sendiri. Jika amaun sebenar lebih tinggi daripada amaun yang diluluskan, anda perlu membayar bezanya. Jika amaun sebenar lebih rendah, lebihan itu akan dipulangkan selepas pembiayaan selesai.

Minta sebut harga bertulis yang memisahkan yuran SPA, yuran dokumentasi pembiayaan dan perbelanjaan lain supaya anda tahu jumlah wang tunai yang perlu disediakan.

Langkah seterusnya

Jika anda masih mencari rumah, buat semakan Smart Kira dan daftar ID portal minggu ini. Pada masa yang sama, mulakan urusan dokumen dengan pejabat anda. Ketiga-tiga perkara ini tidak memerlukan rumah, dan merekalah yang paling kerap menyebabkan kelewatan apabila rumah sudah dijumpai.

Jika anda sudah bersetuju dengan harga rumah, langkah seterusnya ialah draf SPA. Kongsikan jenis pembiayaan, harga rumah dan dokumen yang sudah ada dengan kami. Kami boleh menyemak kelayakan anda, menerangkan cara mengisi portal permohonan dan menyediakan sebut harga mengikut format LPPSA. Kelulusan dan amaun pembiayaan tetap ditentukan oleh LPPSA.

WhatsApp Suria Din & Associates tentang permohonan LPPSA